出卖人以卖房未经配偶同意不予继续履行合同，买方如何维权？
在签订房屋买卖合同之后，出卖人常常以配偶不同意卖房为由不予继续履行合同，那么买方应当如何维权最合适呢？
被告李根松与被告徐菊芽系夫妻关系，双方此前的房屋被政府征用，于2010年4月27日置换房屋两套房屋203.55㎡。2010年4月28日，原告鲍夏鸿（乙方）与被告李根松（甲方）签订《房屋转让协议》，约定甲方将产权调换的安置房共203.55㎡以407100元价格出让给乙方。签订协议当日乙方应支付全部购房款，转让款交付完毕，本协议立即生效。甲方应积极及时配合给于办理有关产权过户手续，过户相关费用由乙方自理，甲方不再收取其他费用。本协议生效后，双方不得反悔，若反悔违约，违约方应支付给对方双倍的装让款。协议签订当天，原告鲍夏鸿将407100元款项汇至被告李根松账户，但被告徐菊芽未在该《协议》上签订。后被告徐菊芽对该《协议》不予认可，被告李根松也以各种理由拒绝履行合同，故原告诉至法院请求依法判令：请求确认原、被告签订的房屋转让协议合法有效；被告继续履行房屋转让协议，并办理房屋产权登记手续；被告支付违约金120000元。
遂昌法院经审理后认为，被告徐菊芽主张被告李根松未经其同意出卖房屋属于无权处分行为，但当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故原告鲍夏鸿与被告李根松于2010年4月28日签订的《房屋转让协议》有效。被征用的房屋属于被告李根松与被告徐菊芽的夫妻共同财产，故安置房屋的权利亦应当由被告李根松与被告徐菊芽共同享有。被告李根松处理夫妻共有重大不动产权利，应当征得被告徐菊芽的同意，现徐菊芽对该《房屋转让协议》不予追认，故被告李根松单方无权处分，《房屋转让协议》只能约束原告鲍夏鸿与被告李根松。况且，涉案房屋并不具备完成初始登记的条件。综上，原告鲍夏鸿要求被告完成房屋初始登记及过户等诉请，属于履行不能，本院不予支持。被告李根松在明知其对房屋不具备完成处分权的情况下，而与原告鲍夏鸿签订《房屋转让协议》，其主观方面存在过错，原告要求其支付违约金，符合法律规定，但其主张的金额过高，本院酌定为10万元。基于《房屋转让协议》无法履行，原告鲍夏鸿与被告李根松之间可通过解除合同的方式解决纠纷。判决如下：一、确认原告鲍夏鸿与被告李根松于2010年4月28日签订的《房屋买卖协议》有效。二、被告李根松在本判决生效之日起十日内支付原告鲍夏鸿违约金100000元。三、驳回原告鲍夏鸿的其他诉讼请求。
福州房产律师蔡思斌评析：
夫妻一方未经另一方同意，擅自处理夫妻共同房产，与第三人订立房屋买卖合同，该行为为无权处分。处分包括负担行为与处分行为，对于负担行为的买卖合同来说，若不违反合同法第五十二条规定的无效情形，则合同的成立不以出卖人对于买卖标的物享有所有权为要件，合同自签订之日生效；而物权变动的处分行为则处于效力待定状态，除了需要房屋共同共有人的同意，还需满足物权法第十四条规定的过户登记要件，否则第三人不能取得房屋所有权。
所以，房屋买卖合同有效的情况下，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，买受人可以变更诉讼请求为要求出卖人承担债务不能履行的违约责任，赔偿其基于有效合同履行可以获得的利益。
蔡思斌律师
2017年1月13日